Leistungsspektrum 

 

Meine Arbeit umfasst verschiedene Leistungen. Im folgenden Abschnitt können Sie sich davon einen Überblick verschaffen und die üblichen Verfahren der Immobilienbewertung kennenlernen.

Verkehrswertermittlung von Immobilien

Die Verkehrswertermittlung von Grundstücken richtet sich nach § 194  BauGB (Baugesetzbuch). Nach dessen Definition wird der Verkehrswert (Marktwert) durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Die entsprechenden Regularien für die Ermittlung des Verkehrswertes finden sich in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Die drei klassischen Wertermittlungsverfahren sind im Folgenden kurz erläutert.

Entsprechend dieser Regularien erhalten Sie von mir in Bezug auf die zu bewertende Immobilie ein nachvollziehbares, aussagekräftiges und demzufolge vollständiges Verkehrswertgutachten. Sie können es im Sinne des Gutachtenzweckes nutzen.

Kurzgutachten

Auch Kurzgutachten sind mittlerweile üblich in der Wertermittlungsbranche.

Sie brauchen nur einen zusammengefassten Überblick über die Werthaltigkeit Ihrer Immobilie, wollen wissen, wieviel Ihr Grundstück wert ist? Wenn Sie ein Gutachten nicht als Verhandlungsgrundlage oder als Nachweis über den Marktwert Ihrer Immobilie gegenüber Behörden benötigen, kann ein Kurzgutachten ausreichend sein.

Da Kurzgutachten die bei einem Verkehrswertgutachten üblichen Begründungen der Wertansätze nicht enthalten, sind sie weniger umfangreich und bedürfen damit auch eines deutlich geringeren Zeitaufwandes. 

Kurzgutachten entsprechen nicht den Regularien der Immobilienwertermittlungsverordnung und sind daher nur für den internen/privaten Gebrauch bestimmt.

Überprüfung von Gutachten

Sie wurden mit einem Gutachten konfrontiert und wollen sicher gehen, dass alles seine Ordnung hat? Oder Sie haben ein älteres Gutachten und wollen es aktualisieren lassen? In beiden Fällen helfe ich Ihnen gern. Je nach Auftragsart werden Faktoren in Gutachten unterschiedlich gewichtet und selbstverständlich spiegelt ein zurückliegendes Gutachten nur den damaligen Stand wider. Hat sich etwas geändert? Was hat sich geändert? Wurden alle relevanten Faktoren ausreichend berücksichtigt? Wurden rechtliche Bestimmungen geändert? Solche und ähnliche Fragen kläre ich in Ihrem Auftrag.

Behördliche Unterlagen

Behördengänge gehören sicher nicht zu den beliebtesten Aufgaben. Vielen sind die Formulare zu kompliziert, die behördlichen Abläufe zu zeitintensiv und nervenaufreibend. Möglicherweise haben Sie Sorge beim Ausfüllen etwas zu vergessen, eine Frist zu versäumen, eine Regelung zu übersehen. Deshalb biete ich meinen Kunden an, mich um alle relevanten Unterlagen in Ihrem Auftrag zu kümmern.

Bewertung von Rechten und Belastungen

Das Grundeigentum kann durch Rechte und Belastungen beschränkt sein. Bekannte Rechte bzw. Belastungen sind Wege- oder Leitungsrechte, Wohnungsrechte, Erbbaurechte, Vorkaufsrechte oder auch Baulasten. Dinglich gesicherte Rechte sind im Grundbuch -in Abt. II- eingetragen. Andere Grundstücksbelastungen können z.B. im Baulastenverzeichnis, in der Denkmalschutzliste oder im Altlastenkataster aufgeführt sein. Rechte und Belastungen können sich sehr unterschiedlich auf den Verkehrswert auswirken, je nachdem, ob das Grundstück berechtigt (herrschendes Grundstück) oder belastet (dienendes Grundstück) ist. Gegenstand einer Verkehrswertermittlung kann jeweils der Verkehrswert des Rechts, der Belastung, des berechtigten sowie des belasteten Grundstücks sein.

Die drei klassischen Wertermittlungsverfahren

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren kommt dann zur Anwendung, wenn sich der Grundstücksmarkt an Vergleichspreisen orientiert, so z.B. bei unbebauten Grundstücken oder Eigentumswohnungen. Der Vergleichswert wird aus einer hinreichenden Anzahl geeigneter Vergleichspreise ermittelt. Anpassungen erfolgen aufgrund von Abweichungen der qualitativen Eigenschaften der Vergleichsgrundstücke sowie aufgrund zeitlicher Abweichungen vorliegender Vergleichspreise.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren kommt in der Immobilienbewertung insbesondere dann zur Anwendung, wenn die Erzielung von Erträgen für die Preisbildung ausschlaggebend ist, z.B.bei Mietwohngrundstücken, Wohnungseigentum  oder Gewerbeobjekten. B Deshalb werden bei diesem Verfahren die Faktoren stärker berücksichtigt oder gewichtet, die entsprechende Erträge rechtfertigen. Dazu zählen unter anderem die marktüblich erzielbare Miete, Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten, Risiken eines Leerstandes,  oder Reparatur- und Modernisierungskosten. Besonders für Investoren und Vermieter ist dieses Verfahren relevant.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren eignet sich für Objekte ohne eine Renditeerzielungsabsicht, wie bspw. Einfamilienhäuser. Im Vordergrund stehen vielmehr die Kosten der Immobilie und deren Herstellungswert, also der Sachwert. Neben der Berücksichtigung der Herstellungskosten, der Größe, dem Baujahr oder den Abschreibungenwerden auch vorgenommene oder notwendige Renovierungen, Sanierungen und Modernisierungen berücksichtigt.